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在新型冠状病毒危机结束之后,租金是否还会停止不前?

在新型冠状病毒危机结束之后,房租还能回到原来的价格吗?

 

“我不帮别人付抵押贷款” 这是大多人选择买房而不是租房的理由。

 

但专家表示,你的投资完全有可能在许多不同的资产类别上产生良好的回报,而不仅仅是房地产。

 

“不选择投资是个陷阱” 千禧独立咨询公司(Millennial independent Advice)的独立财务顾问凯尔·弗罗斯特(Kyle Frost)说。他说,在房地产波动的这一阶段,选择拥有还是选择租赁?哪个更好?目前还没有答案。

 

“一些地区的租金大幅下跌,与过去租赁市场竞争激烈时相比,租户有了更多选择。”

 

与此同时,利率已经下降,使得人们比以往任何时候都更能负担得起房产——至少在利率再次上升之前是这样。

 

“但经济、就业和房地产市场有很多不确定性。一些人宁愿先以便宜的租金租房,等一段时间再买房。不过在这个时候其他人可能已经准备好以优惠的价格买下他们梦寐以求的房子,”弗罗斯特(Frost)说。

 

南岸银行财务总监迈克尔·库姆斯(Michael Coombes)对此有不同看法。

 

“在经济层面上,可以说现在不是投资房地产的好时机,因为房地产价格有下跌的风险,还有可能出现新型冠状病毒后的衰退或萧条,以及失业率上升。”

 

但目前的市场问题可能是相对短期的。购买家庭住宅是一个中长期战略,这是买家更应该关注的点。

 

“拥有自己的房子是澳洲生活方式的一部分。很多人买房的决定完全是感情用事。买家倾向于考虑购买的房子将如何影响他们的生活方式,然后做决定。潜在的资

本增长反而是次要的。“库姆斯(Coombes)说

 

因此,库姆斯(Coombes)说,支持买房的争论不仅仅涉及经济方面的考虑,还牵扯到很多其他方面,比如家庭单位的稳定性。

 

然而,如果有其他资产可以夸耀,投资家庭住宅确实没有什么好处。 根据现行税法,主要住所是免税的资本收益。

 

房地产投资咨询公司Search Party property的卢克•马罗尼(Luke Maroney)指出了租赁带来的好处。

 

靠近城市地区的房子通常容易出租,但是数量有限。租房比买房更灵活。因为卖掉房子需要的时间相比搬出出租的房子要长很多。

 

“但如果你租房子,你需要得到批准才能对房子进行改造,那么如果房主想卖掉房子,你就需要离开,否则租金可能会上涨。”此外,房地产价格一旦上涨,你就会错过这次绝佳的资本增长。”

 

马罗尼(Maroney)还说,在一个房地产市场相对没有增长的地区,租房可能比拥有房子更好。“人们忘记了悉尼的房地产价格是稳定的,在2002年到2012年之间没有增长。”

 

来自AJ Financial Planning的杰米逊亚历克斯(Alex Jamieson)也认为租房有其优势。这些包括存钱以及选择一个你想长期居住的地方。

 

但他说,低利率吸引了租客拥有住房的所有权。“这一点,再加上越来越多因新冠肺炎而陷入困境的卖家,为购房者提供了机会。

 

杰米森(Jamieson)说,租金的下降以及与房东的谈判可能是短期的。“一旦新冠肺炎租金宽免措施通过,对于租客来说有利的租金环境将会消失。”

 

房地产投资信托基金适合你吗?

 

投资还有另一种选择:房地产信托。房地产投资信托为投资者提供了进入房地产的另一个机会,而且不必支付利息,维护房产或保护租户。对于那些希望在不直接拥有房产的情况下投资房地产的投资者来说,这可能是一个有吸引力的选择。

 

在评估房地产投资信托基金是否适合你时,不要忘记与管理投资相关的成本,以及它们如何影响你的整体回报。还要评估投资经理的素质,同时记住资产的任何增长都要缴纳资本所得税。

 

房地产投资信托基金今年遭到大量抛售,原因是投资者越来越担心未来对办公空间的需求,许多曾经每天都到市中心工作的人现在都在家办公。

 

因此,我们有机会以极低的价格购买高质量的房地产投资信托基金。杰米森(Jamieson)说,这些资产适合有长期投资眼光的人。

 

“如果您存有一笔存款,而您仍需要花费数年的时间购买房屋,那么您可能会考虑使用一小部分资金投资多元化房地产投资信托基金。 但是,您至少需要五年的时间才能利用此机会。 由于这些资产的波动,这种投资的时间越短,风险就越高。”

 

但他表示,现在准备购买房产可能会比投资于房地产投资信托基金更好。

 

“与目前投资于房地产信托相比,利用20%的存款购买一套房子,可能会带来更好的财务结果。这是因为大资产会受到各种方方面面的影响,而小资产通常会比大资产收益来得更快。”

 

房地产投资信托基金的投资可能会利用保证金贷款进行调整,这会放大风险敞口。 但是杰米森(Jamieson)说,这对于想要在未来三年内购买房产的人来说太冒险了。

 

进入房地产市场的方式没有对与错。 正确的选择取决于个人喜好,您的投资前景和风险承受能力。

 

Ref: ALEXANDRA CAIN (on 12 June 2020). Is rent still dead money after the COVID-19 crisis?  Retrieved from: https://www.domain.com.au/advice/is-rent-really-dead-money-960472/

 

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